Simulateur de Crédit Immobilier 2026 — Calcule ta Mensualité
Simule ta mensualité, ton TAEG et le coût total de ton crédit immobilier. Outil pédagogique BTS Banque.
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Comment fonctionne un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier est un prêt bancaire accordé pour financer l’acquisition d’un bien immobilier (résidence principale, investissement locatif) ou des travaux importants. C’est le crédit de plus longue durée et de montant le plus élevé qu’un particulier souscrit généralement dans sa vie. La banque prête une somme d’argent (le capital) que l’emprunteur rembourse par mensualités fixes comprenant une part d’intérêts et une part d’amortissement du capital.
Les composantes d’une mensualité
Mensualité totale = Part intérêts + Part amortissement capital + Assurance emprunteur
Au début du crédit, la part d’intérêts est maximale (car le capital restant dû est élevé). Elle diminue progressivement à mesure que le capital est remboursé, et la part d’amortissement augmente en conséquence. C’est le principe de l’amortissement progressif.
La formule de calcul de la mensualité
m = C × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n − 1]
Avec : m = mensualité, C = capital emprunté, i = taux mensuel (taux annuel / 12), n = nombre de mensualités (durée en années × 12).
Exemple : Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,8% : i = 3,8/100/12 = 0,003167 ; n = 240 mensualités.
m = 200 000 × [0,003167 × (1,003167)^240] / [(1,003167)^240 − 1] = 1 196 €/mois
Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier
Le taux d’endettement
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de 2021, les banques françaises doivent respecter un taux d’endettement maximum de 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise). Ce ratio est le premier critère examiné lors de l’étude d’un dossier.
Taux d’endettement = (Mensualités totales crédits / Revenus nets mensuels) × 100 ≤ 35%
L’apport personnel
L’apport personnel couvre généralement les frais annexes : frais de notaire (7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf), frais de dossier (500-1 500 €), frais de garantie (1-2% du capital). En pratique, les banques exigent un apport de 10% minimum du prix du bien pour couvrir ces frais et rassurer l’établissement.
Les garanties
| Garantie | Mécanisme | Coût approximatif | Avantage |
|---|---|---|---|
| Hypothèque | Garantie réelle sur le bien. En cas de défaut, la banque saisit le bien. | 1,5-2% du capital | Remboursée en cas de revente |
| Caution (Crédit Logement) | Un organisme tiers se porte caution. Il rembourse la banque en cas de défaut, puis se retourne contre l’emprunteur. | 0,8-1,5% du capital | Moins cher, partie restituée à la fin |
| Privilège de prêteur de deniers (PPD) | Similaire à l’hypothèque mais s’applique aux biens anciens. Moins coûteux. | 1-1,5% du capital | Pas de taxe de publicité foncière |
Les aides à l’achat immobilier
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé par l’État pour les primo-accédants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans). Conditions : achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux importants (selon zone). Montant : jusqu’à 40% du prix du bien selon la zone et les revenus. Remboursement différé (pas de remboursement les premières années).
L’Action Logement (ex-1% patronal)
Les salariés des entreprises de plus de 10 personnes peuvent bénéficier d’un prêt Action Logement à taux préférentiel (1%) pour l’acquisition de leur résidence principale. Montant max : 40 000 €.
L’assurance emprunteur — Ce qui change avec la loi Lemoine
Depuis la loi Lemoine (2022), il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Cette révolution permet aux emprunteurs de faire jouer la concurrence et d’économiser potentiellement plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.
- Garanties minimales : Décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)
- Garanties habituellement exigées : + Invalidité permanente totale (IPT) + Incapacité temporaire totale (ITT)
- Taux moyen du marché : 0,25% à 0,50% du capital emprunté par an
- Délégation d’assurance : choisir un assureur externe peut faire économiser 30 à 50% sur l’assurance
FAQ — Crédit immobilier
Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier en France ?
La durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en cas de différé avec VEFA ou travaux). Certains établissements peuvent proposer des durées allant jusqu’à 30 ans dans des cas exceptionnels. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit est élevé.
Faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable ?
En France, la grande majorité des crédits immobiliers sont à taux fixe (plus de 95%). Ce taux ne change pas pendant toute la durée du crédit, ce qui offre une visibilité parfaite sur les remboursements. Le taux variable peut être plus attractif au départ, mais le risque de hausse est réel — particulièrement dans le contexte actuel de remontée des taux. Pour un BTS Banque, il faut savoir expliquer les avantages et inconvénients des deux.
Qu’est-ce que le TAEG et comment est-il calculé ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux qui intègre TOUS les coûts obligatoires du crédit : taux d’intérêt nominal, assurance emprunteur (si obligatoire), frais de dossier, frais de garantie, frais d’ouverture et de tenue de compte liés au crédit. C’est le seul indicateur permettant de comparer objectivement deux offres de crédit. Il est obligatoirement affiché dans toute offre de prêt immobilier.
Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?
Oui, le remboursement anticipé est légalement autorisé. La banque peut cependant appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées légalement à 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Certains contrats prévoient une exonération d’IRA (vente du bien suite à mutation, décès, chômage). Il est souvent intéressant de renégocier ou racheter son crédit quand les taux baissent de plus de 0,7 point.
