La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % au total : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais ce taux ne s’applique jamais au gain brut : des abattements pour durée de détention le réduisent année après année, jusqu’à l’exonération totale. Voici le calcul complet, les barèmes 2026 et les cas d’exonération — un point de programme classique de l’épreuve E6 (conseil et expertise bancaire) du BTS Banque.
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
| Prélèvement | Taux | Exonération totale après |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 19 % | 22 ans de détention |
| Prélèvements sociaux (PS) | 17,2 % | 30 ans de détention |
| Taux global | 36,2 % | 30 ans de détention |
| Surtaxe (plus-value nette > 50 000 €) | 2 % à 6 % | — |
Point d’attention souvent mal compris : l’IR et les prélèvements sociaux n’ont pas le même rythme d’abattement. À 22 ans de détention, le vendeur est exonéré d’impôt sur le revenu mais doit encore les prélèvements sociaux pendant 8 ans. C’est la source d’erreur la plus fréquente en étude de cas.
Comment calculer la plus-value imposable
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition majoré :
- Prix de cession : prix de vente moins les frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d’agence si elle est à sa charge, mainlevée d’hypothèque).
- Prix d’acquisition : prix payé plus les frais d’acquisition et les travaux.
- Frais d’acquisition : montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat sans justificatif.
- Travaux : montant réel sur factures d’entreprise, ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, même sans avoir réalisé de travaux.
Le forfait travaux de 15 % est un réflexe de conseil à connaître : il s’applique sans justificatif et est souvent plus favorable que les factures réelles.
Barème des abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an (23ᵉ à 30ᵉ) |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonération totale |
Exemple chiffré complet
Un client vend en 2026 un appartement locatif acheté 180 000 € en 2011, revendu 280 000 €. Durée de détention : 15 ans.
- Prix d’acquisition majoré : 180 000 + 7,5 % (13 500 €) + 15 % (27 000 €) = 220 500 €
- Plus-value brute : 280 000 − 220 500 = 59 500 €
- Abattement IR : 10 années au-delà de la 5ᵉ × 6 % = 60 % → assiette IR = 23 800 € → IR = 4 522 €
- Abattement PS : 10 × 1,65 % = 16,5 % → assiette PS = 49 682 € → PS = 8 545 €
- Imposition totale ≈ 13 067 €, soit 22 % de la plus-value brute — loin des 36,2 % affichés.
La plus-value nette imposable (23 800 € à l’IR) restant sous 50 000 €, la surtaxe ne s’applique pas.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % s’ajoute. Elle ne concerne ni la résidence principale (déjà exonérée) ni les terrains à bâtir.
Les cas d’exonération
- Résidence principale : exonération totale, quelle que soit la durée de détention. C’est l’exonération la plus large.
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l’acquisition d’une résidence principale sous 24 mois, et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédentes.
- Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
- Détention de plus de 30 ans (exonération IR et PS).
- Personnes âgées ou invalides sous conditions de ressources, et cessions au profit d’organismes de logement social.
Qui déclare et qui paie ?
La plus-value immobilière n’est pas déclarée par le vendeur dans sa déclaration de revenus : le notaire calcule l’impôt, le prélève sur le prix de vente et le reverse au Trésor le jour de la signature de l’acte authentique (formulaire n° 2048-IMM). Le vendeur reporte ensuite le montant à titre informatif sur sa déclaration annuelle. Un point de vocabulaire à maîtriser en entretien : on parle de prélèvement à la source par le notaire.
Ce qu’il faut retenir pour le BTS Banque
En épreuve E6, la plus-value immobilière apparaît presque toujours dans un cas de conseil patrimonial : un client envisage de vendre un bien locatif pour financer un autre projet. Le conseiller doit être capable de chiffrer l’impact fiscal net, d’identifier l’intérêt d’attendre un seuil de détention, et de rappeler que la fiscalité ne doit jamais être le seul critère de décision. Les erreurs classiques : appliquer 36,2 % au gain brut, oublier le décalage entre abattement IR et abattement PS, et ignorer les forfaits de 7,5 % et 15 %.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
36,2 % au total : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués à la plus-value après abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Après combien d’années n’y a-t-il plus de plus-value à payer ?
22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux. L’exonération complète intervient donc à 30 ans de détention.
Comment calculer l’abattement sur la plus-value ?
Aucun abattement les 5 premières années. Ensuite 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l’IR ; 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ pour les prélèvements sociaux.
La résidence principale est-elle taxée ?
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention, à condition qu’elle soit occupée à ce titre au jour de la cession.
Le montant de la plus-value se déclare-t-il aux impôts ?
Le notaire calcule et paie l’impôt le jour de la vente. Le vendeur reporte ensuite le montant sur sa déclaration de revenus (case 3VZ) à titre informatif : il entre dans le revenu fiscal de référence mais n’est pas réimposé.
À lire aussi : le simulateur de crédit immobilier pour chiffrer le financement du bien suivant, et le détail des épreuves E1 à E7 du BTS Banque.
